Desde el pasado 1 de enero de 2022 toda operación de compra de un inmueble debe tributar por el valor de referencia de Catastro, que es la nueva base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es importante no confundir este nuevo valor con el valor catastral.

El valor catastral es la valoración objetiva de un inmueble a partir de datos como la ubicación del mismo, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno. Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de construcción. Este valor suele tener una revisión anual en función de la evolución de la zona y de los precios.

Antes de la entrada en vigor del nuevo valor de referencia de Catastro, las diferentes comunidades autónomas podían acudir al valor catastral y la antigüedad del inmueble comprado para establecer un valor de referencia y cobrar el ITP o el Impuesto de sucesiones y donaciones (ISyD).  

Pero hoy en día ha entrado en juego el nuevo valor de referencia catastral. ¿Cómo se determina?  está determinado por la Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral se calcula en base a la ponencia de valores del municipio correspondiente y se suelen tener en cuenta la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación. Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios.

En ambos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral valorarán igual dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas está reformada y con las máximas calidades y la otra no. Es decir, estos dos valores no tienen en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble que se hagan en la vivienda.

¿Cómo es posible esto? Porque la Administración no tiene obligatoriedad de visitar la vivienda comprada, con lo que no se sabrá el estado real de conservación, si está reformado, materiales empleados, etc.

Los impuestos afectados por el nuevo valor de referencia de Catastro

Este nuevo valor de referencia de Catastro es, desde el pasado 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro es el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, notificándole una liquidación, y sin necesidad de iniciar una comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que el cambio en este impuesto se ha hecho efectivo desde el pasado mes de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afecta a inmuebles adquiridos a partir de enero, no al patrimonio ya existente del contribuyente, tal y como confirmó el Ministerio de Hacienda a idealista/news.

Por último, el valor de referencia de Catastro afectará también al valor de adquisición y transmisión a tener en cuenta, en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal. Ello ocurrirá cuando las normativas de estos impuestos se remitan a los valores fiscales previstos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores

El valor de referencia puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia.

“El problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, presumen que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Además, el experto añade que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. Por ello, será necesario recurrir dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no se tenga en cuenta en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro lleva aplicándose en Castilla La Mancha como medio de comprobación de valores desde 2015, y ha sido anulado por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (sentencias de 27-5-2020, y de 20-10-2020), y hasta por el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) por no tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, es decir, porque no entra a valorar las mejoras y reformas hechas en la vivienda.

Salcedo recuerda que dichas resoluciones se refieren a la normativa anterior, siendo la Administración la obligada a demostrar que el valor de referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble. Pero son indicativas de que el valor de referencia, no es un medio idóneo para determinar el valor de los inmuebles, concluye.